Les restrictions sur les investissements étrangers sur le marché immobilier résidentiel indonésien pourraient être assouplies 

L’Indonésie se situe parmi les plus beaux pays du monde et devrait dépasser l’Allemagne, le Japon et le Royaume-Uni en termes de taille de son économie, s’assurant ainsi la 4e place mondiale d’ici le milieu du siècle.

Le produit intérieur brut (PIB) croît à un rythme impressionnant de plus de 5 % par an, bien au-dessus de la moyenne mondiale. L’interdiction d’exporter du minerai de nickel, introduite il y a trois ans, semble avoir été un succès, attirant d’importants investissements étrangers dans le pays et faisant de l’Indonésie un pôle industriel mondial de fabrication de batteries. Le nombre de citadins augmente également à un rythme impressionnant, stimulé par des taux de fécondité élevés et une urbanisation continue.

La Banque mondiale estime que 780,000 2045 nouveaux ménages seront formés par an jusqu'en XNUMX, ce qui stimulera une demande robuste de logements à long terme.

À première vue, le marché immobilier indonésien est donc un endroit idéal pour investir.

Selon Numbeo, une base de données sur le coût de la vie, les prix de l'immobilier résidentiel sont nettement inférieurs à ceux d'autres pays à revenus comparables.

Il indique que le prix moyen d'un mètre carré de propriété résidentielle dans un centre-ville en Indonésie est juste au-dessus de 1,600 2,800 dollars, soit nettement moins qu'au Vietnam ou aux Philippines où il atteint respectivement 2,500 XNUMX et XNUMX XNUMX dollars.

La demande est encore stimulée par la hausse des revenus et par le déplacement des familles des maisons de qualité inférieure vers des logements nouvellement construits de meilleure qualité, tandis que l'offre semble atteindre le plafond de sa capacité, la plupart des principaux promoteurs et constructeurs du pays étant surendettés avec des échéances imminentes et une marge de manœuvre limitée. grandir.

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Dans l’ensemble, la hausse des prix semble très attractive.

Pourtant, les prix restent relativement bas pour une bonne raison.

Avec seulement une famille indonésienne sur cinq ayant les moyens d'acheter une maison sur un marché commercial ouvert et plus de 2 % de la population (environ 6 millions) étant effectivement sans abri, la priorité absolue du gouvernement indonésien a longtemps été de protéger le marché des riches. des étrangers qui feraient grimper les prix de l’immobilier, en particulier dans des endroits comme Jakarta ou Bali.

Jusqu’en 2015, aucun ressortissant étranger n’était effectivement autorisé à posséder une propriété résidentielle en Indonésie ; tous les achats ont été effectués via des prête-noms locaux.

Les lois nationales interdisent toujours aux étrangers la pleine propriété de la propriété, limitant leurs droits à un bail d'une durée maximale de 80 à 100 ans sans accès au financement hypothécaire. Le gouvernement a également fixé un prix minimum pour les biens immobiliers qu'un investisseur étranger peut acheter, qui varie d'environ 65,000 325,000 dollars pour un appartement dans des endroits comme le nord de Sumatra à XNUMX XNUMX dollars pour une maison à Jakarta, Bali ou dans certaines parties de Java.

Il s'agit d'un segment de luxe selon les normes indonésiennes ; tout ce qui est moins cher est laissé aux locaux.

Même si les restrictions ont apparemment réussi à maintenir les prix de l’immobilier à un niveau abordable pour les Indonésiens, elles ont, couplées à une bureaucratie massive et à des objectifs de développement d’infrastructures trop ambitieux, limité la rentabilité du secteur de la construction.

Les entreprises aux prises avec une dette croissante ont été incapables de générer suffisamment de flux de trésorerie disponibles, ce qui sonne la sonnette d’alarme à l’instar de celles de la Chine.

Ceci, entre autres considérations, a déclenché une évolution historique vers la libéralisation de la propriété étrangère.

En 2021, l’Indonésie a supprimé l’obligation pour un acheteur étranger d’avoir un permis de séjour de longue durée avant de conclure une transaction et a introduit d’autres changements dans les lois sur la propriété au profit des investisseurs étrangers.

Cependant, jusqu’à présent, la réforme n’a guère abouti à la percée espérée.

On estime que jusqu’à présent, seuls 200 propriétaires étrangers environ ont acheté une propriété résidentielle en Indonésie directement, sans prête-nom, au cours des dernières années, dont une quarantaine en 40.

Les experts accusent les retards de mise en œuvre : les autorités locales exigeraient toujours des pièces d’identité des résidents et maintiendraient le processus d’enregistrement de propriété long et compliqué.

Mais tout cela devrait bientôt changer.

Alors que le secteur de la construction représente environ 20 % de la croissance du PIB, améliorant la demande intérieure dans tous les domaines, depuis les métaux, l'énergie et le béton jusqu'aux services, l'Indonésie n'a d'autre choix que d'ouvrir davantage son marché immobilier aux investisseurs étrangers, au moins dans la mesure du possible. segment.

Certains pensent qu'à terme, le gouvernement permettra également aux étrangers de bénéficier d'une pleine propriété à part entière, au moins dans des territoires limités, de type zone franche, et rationalisera le processus d'enregistrement.

Le gouvernement essaie également d’attirer les migrants aisés.

Il a récemment lancé un programme de visa de « résidence secondaire » qui accorde un permis de séjour dans le pays pour une durée maximale de 10 ans à ceux qui disposent d'un revenu stable et de plus de 130,000 XNUMX dollars d'économies, un « visa doré » pour les millionnaires, et étudie actuellement lancer un visa « nomade numérique » destiné aux jeunes professionnels travaillant à distance.

Mais même le mode de propriété actuel, limité, semble attrayant.

Selon Housearch.com, une plateforme de recherche immobilière leader, le rendement locatif moyen dans certaines zones « chaudes » atteint jusqu'à 15 %.

Cela signifie qu’une période de récupération inférieure à 8 ans, et même avec une légère augmentation du prix sur la durée du bail, garantirait un retour sur investissement décent à deux chiffres.

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