Le logement en Europe centrale devient inabordable : les pays du groupe de Visegrád sont confrontés à une crise structurelle.

L’accessibilité au logement dans les pays du groupe de Visegrád (V4) s’est considérablement détériorée ces dernières années. Selon une nouvelle analyse internationale, il s’agit d’un problème structurel profond, aux causes et manifestations communes à toute la région.

Prague, Bratislava, Budapest et Varsovie – Les capitales de la République tchèque, de la Slovaquie, de la Hongrie et de la Pologne figurent désormais parmi les marchés du logement les moins abordables d'Europe. Elles se caractérisent par une faible proportion de logements sociaux, des prix de l'immobilier et des loyers élevés, créant un décalage important entre les revenus des ménages et le coût du logement. De ce fait, l'accès à la propriété et à un logement stable devient de plus en plus difficile pour une part croissante de la population.

Les auteurs de l'analyse soulignent que la crise s'enracine dans des facteurs historiques et systémiques profonds. Après 1990, tous les pays de la région ont connu une privatisation massive de leur parc de logements et un désengagement progressif de l'État et des municipalités du secteur. Parallèlement, un modèle fondé presque exclusivement sur l'accession à la propriété et les mécanismes du marché s'est imposé. Conjuguée à la mondialisation et au rôle croissant de l'investissement immobilier, la transformation du logement, d'infrastructure publique, en produit d'investissement, a progressivement fait du logement un bien d'investissement.

Cette évolution a aujourd'hui des conséquences concrètes sur l'ensemble de la société. Le problème ne touche plus seulement les ménages à faibles revenus ; il est de plus en plus ressenti par la classe moyenne, les jeunes ménages et les familles avec enfants. En Pologne, par exemple, une part importante des ménages se trouve confrontée à ce qu'on appelle le « trou du logement » : ils ne sont pas éligibles au logement social et ne peuvent pas se permettre un loyer au prix du marché ni un prêt immobilier. Des tensions similaires entre revenus et coûts du logement sont manifestes dans toute la région.

Bien que le logement soit déclaré priorité politique dans les quatre États, les mesures concrètes restent limitées. Les politiques sont fortement tributaires des cycles électoraux ; les programmes sont fréquemment modifiés ou suspendus, et les stratégies à long terme sont rarement mises en œuvre de manière systématique. Des outils de politique publique existent, mais leur impact est marginal face à la prédominance du marché privé.

L'analyse, menée par des organisations non gouvernementales, souligne également que le problème ne se résume pas à une simple pénurie de logements neufs. Dans les pays du groupe de Visegrád, les nouveaux projets de logements sont souvent destinés aux ménages à hauts revenus ou aux investisseurs et, de ce fait, n'améliorent pas, à eux seuls, l'accessibilité au logement. Sans mesures d'accompagnement – ​​telles que des stratégies globales, des mécanismes de financement dédiés et un véritable engagement politique en faveur du développement du logement social et du logement public ou de la maîtrise de la spéculation immobilière – l'impact des nouvelles constructions demeure limité.

Il existe cependant des exemples positifs et des approches alternatives. Des initiatives locales voient le jour dans toute la région, illustrant différentes façons de fournir des logements : des programmes « Logement d’abord » aux agences municipales de location, en passant par les modèles de logements coopératifs ou communautaires. Ces projets demeurent toutefois largement isolés et manquent de soutien systémique.

D'après les auteurs, le problème fondamental réside dans l'inadéquation entre l'ampleur du problème et la portée des solutions disponibles. Si de nouvelles stratégies, des projets pilotes et des initiatives politiques ont vu le jour ces dernières années, leur impact demeure jusqu'à présent limité. « On observe des progrès, mais aucune amélioration », résument-ils la situation dans toute la région.

L'analyse soutient que la résolution de la crise du logement exige un changement d'approche fondamental. Le renforcement du logement social et associatif, la mise en place d'une réglementation plus stable du marché locatif, la limitation des investissements spéculatifs et une meilleure utilisation des outils d'aménagement du territoire devraient être des éléments essentiels. Il est tout aussi important de donner aux municipalités les moyens d'agir et de soutenir les initiatives communautaires qui peuvent compléter l'action de l'État et du marché.

La publication sera officiellement présentée à Prague le 16 mai lors du festival. Za Prahu ! et est disponible pour télécharger ici.

Citations des auteurs :

Václav Orcígr, Arnika (République Tchèque):
« Le logement n’est pas inabordable aujourd’hui parce que la construction est insuffisante. Le problème, c’est que la plupart des nouvelles constructions ciblent les investisseurs et les groupes à revenus élevés, et non ceux qui en ont réellement besoin. »

Lýdia Grešáková, Polka (Slovaquie) :
« Les municipalités ont une responsabilité, mais elles manquent d'outils et de moyens pour agir. Sans financement stable, sans données et sans soutien de l'État, elles ne peuvent pas s'attaquer à la crise du logement à l'échelle requise. »

Csaba Jelinek, ACRED (Hongrie):
« Plus de 90 % des dépenses publiques consacrées au logement ne bénéficient pas à ceux qui en ont besoin. Cela montre que le problème n’est pas seulement économique, il est aussi politique. »

Maja Zabirzewska, Miasto Jest Nasze (Pologne):
« Les locations de courte durée non réglementées font grimper le coût de la vie pour les citadins. La Pologne est confrontée à une crise du logement qui touche principalement les jeunes et les personnes entrant sur le marché du travail. Sa cause profonde n’est pas simplement une pénurie de logements, mais surtout des prix extrêmement élevés, tant pour les locataires que pour les acheteurs potentiels. »

Personne-ressource pour les médias

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Maja Zabirzewska – [email protected]

Ce projet est cofinancé par les gouvernements de la République tchèque, de la Hongrie, de la Pologne et de la Slovaquie par le biais des subventions du Fonds international de Visegrád. Ce fonds a pour mission de promouvoir des idées de coopération régionale durable en Europe centrale.

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